カテゴリ：審査突破の宝情報 / 投稿日付：2021/03/27 16:57
不動産賃貸の法人契約と個人契約では、審査要件や保証会社の審査項目が全く異なります。法人契約は、個人の約3倍も審査を通すのが難しいです。
事前に知っておくといい裏ネタを公開します！
本編は【初級編】です。
(この記事は約5分でよめます)
目次
1 住居用物件の法人契約とは
1.1 社宅として借りる
1.2 社長の個人宅として借りる
1.3 自営業者の法人登記目的で借りる
1.4 民泊事業目的として借りる
1.5 審査が通りにく人のために代わりに借りる
2 法人契約は審査が厳しい？
2.1 高額家賃は個人よりも法人の方が通りやすい
2.1 審査が通りにくい法人の特徴
3 審査に通りやすい法人の特徴
3.1 実態のある法人
3.2 事業内容が明確にわかる
3.3 財務が安定している
4 審査に通りにくい法人の戦い方
4.1 HPを作成する
4.2 個人契約も視野に入れる
4.3 純利益を圧縮しない
4.4 社会保険に加入する
5 まとめ
住居用物件の法人契約とは
通常、個人でお部屋探しをして契約をする賃貸借契約ですが、会社でも契約が可能です。会社で契約をする「目的」は以下のようなものがあります。
・社宅として借りて(通称：借上げ社宅)、従業員の住居とする
比較的大手(または、資本が大きい)の会社が行う、経営管理の手法。
・社長の個人宅とする
比較的中小企業が行う、節税対策の手法。
・本店(会社)登記場所として利用する
個人事業主の方が、法人化をするために契約をする手法。
・民泊事業をするために転貸用で利用する
住宅宿泊事業(通称：民泊)を行うために住居用物件を法人で契約する方法。
・審査が通りにくい知人や家族のため、法人で代理契約する
入居者の属性(年齢や仕事内容、収入でのランク)が悪い場合に用いられる方法。
上記の詳細は【中級編】で追って別記事にまとめていきます。
法人契約は審査が厳しい？
法人契約の特徴は、個人と違い、年齢や職業により年収がある程度幅が決まっているわけではなく、借りれる賃料幅(個人目安は、年収の約3分の1など)が決まっているという訳ではありません。
そのため、高額家賃の物件を借りる場合でも、個人より法人のほうが審査が通りやすい場合もあります。
それこそ、設立3年目で、年商10億を上げている会社は、家賃100万の物件を借りることも可能です。
だからといって、高額家賃の物件を借りるとき法人で申し込めば必ず審査が通るという訳ではありません。審査通過が厳しくなる法人の特徴を以下にまとめました。
☑ 債務超過(負債が純資産を上回っている状態)である。
☑ 前期決算の(税引き後)純利益が、赤字である。
☑ 公式ホームページがない。
☑ 資本金が～300万円である。
☑ 夜職ビジネス"のみ”で事業展開している法人。
☑ 公式ホームページはあるが、RSS(更新)が止まっている。
☑ 売上高(年商)が業界水準よりも低い。
☑ 社歴の割に年商が低い。
☑ (税引き後)純利益が、～200万円以内である。
☑ 社長の年収が極端に低い。
☑ 謄本上記載の住所に行っても本店がない。
☑ 社会保険未加入法人。
☑ 税金未納付法人。
この内容が1つでもある法人は審査が50%以下となります。とくに上位5つの青字の要件が1つでもあると審査通過率は10%以下となります。
(詳細は追って、別記事にまとめていきます)
審査に通りやすい法人の特徴
審査が通りやすい法人の要件は以下の通りです。
①実態のある法人
実態のある法人というのを例に挙げると、
実店舗がある、定期的に更新されている公式ホームページがある、従業員数が10人以上、資本金が1000万以上、
会社概要に前述次項が全て記載がある、社長の顔が掲載されている。
などです。
②事業内容が明確にわかる
誰が見てもわかりやすい事業であるということは大きなポイントです。
保証会社の審査部の担当者は、会社員や、業務委託を受けた派遣社員であることが多いです。よくわからない内容の事業をしている会社について、上司へ説明する義務があります。
説明がしにくいものは審査を落とすというのも人の感情が入る場合は致し方ないものです。例を挙げて説明します。
◆飲食関連の場合
(良い例)
飲食物の提供(飲食店)、飲食物の卸売業、著名な店舗(ロボットレストラン、
有名ファミレス店)
(悪い例)
街の個人レストラン、メイド喫茶のプロデュース事業、ウーバー配達関連事業、飲食店コンサルティング
わかりやすく言うと、自分の親に一言で説明して「？」となるようなものは『わかりにくい事業』と思ってください。
③財務が安定している
「決算書」が綺麗であれば、審査承認率はぐっと上がります。
具体例を挙げますと、
・PLが3期黒字
・黒字(純利益)幅が、数百万以上
・現預金残高が数百万～数千万単位
・自己資本比率(純資産÷総資産)が業界水準以上(30%～)
・有形固定資産に建物・土地がある
・無形固定資産(例：アプリ(ソフト)開発費)が数千万単位で過大でない
などです。
「決算書」が綺麗というのは、税理士的な目線と財務コンサルのアドバイザリー能力が必要になるため、ここでは詳細を割愛させていただきます。
(当社エース不動産の代表若井は、大手企業の経理4年、財務2年、中小企業の経理実務を6年をしていたためご不明点は無料でご相談承ります)
審査に通りにくい法人の戦い方(例1)
前頁の審査に通りにくい法人は、事前準備をすることで、審査通過率を30-40%上げることができます。弊社で比較的多くあった事例をもとに説明します。
☑公式ホームページがない。
そもそも、情報化社会の昨今、ホームページがない会社自体があるかどうかという点です。仮に実際そういった会社があったとしても、その会社は商売がうまくいくかということは疑問が残ります。
つまり、
ホームページがない＝ホームページを作る必要がない→架空会社(ペーパーカンパニー)
ホームページがない＝まだホームページができていない→新設会社
に該当しやすいです。
そのため、まずは至急、公式ホームページを作りましょう。
自作であれば『Wix』や『Word Press』であれば素人でも簡単に作成できます。ただし、即席で作ったホームページは保証会社のプロは見抜いてきます。家賃が安く、緩い保証会社であれば突破は可能ですが、いずれにしても高額家賃物件は難しいです。
まずは、ホームページを制作する会社へ依頼をしましょう。
弊社でも制作依頼を承ることは可能です。①すぐに仕上げれる②審査が通りやすい見栄えの③低価格なホームページを、作成いたします。(製作費は平均的に20～30万円程度です。)
審査に通りにくい法人の戦い方(例2)
次に多いのが、
☑債務超過(負債が純資産を上回っている状態)である。
債務超過をしている法人は、端的にいうと「人から借りた人工呼吸器を使って生きながらえている状態」というイメージです。つまり、死ぬ寸前の状態です(経理に詳しい私から言うと既に死んでいる状態ですが)。
これに該当している代表者様は皆さま自信あり気に、
「決算は毎年している。」
「"最低限※”納税もしている。」
「税金対策用なので、毎年赤字決算である。」
と口を揃えて言います。税理士から聞く言葉をそのまま伝書鳩のようにおっしゃります。
そして、このような法人でも審査が通ると考えている方がいます。
※"最低限”=どの法人も1年に1回支払う税金「法人住民税の均等割り(7万円)」。会社が赤字でも支払う義務がある。
ハッキリ言って、甘いです。
結論としましては、戦うための方法論だけ記載しますと、
①貸借対照表の負債の部にある、「代表者(役員)借入金」を取り崩し、資本金を増資する。債務超過を解消して、税務署へ修正申告をする。
②法人契約は諦めて、個人契約をする。その後、個人で借りた物件を、転貸借契約で、法人に賃貸する。
という方法がとれます。
①の費用は、資本金の額の1000分の7のため、1000万増資する場合は7万円です。②は(自身で賃貸借契約書を作成する場合)実質無料で可能です。
(本内容は、【上級編】で改めて説明します)
審査に通りにくい法人の戦い方(例3)
次に多いパータンが、
☑(税引き後)純利益が、～200万円以内である。
という内容です。
代表者の方は、なるべく税金は納めたくないため、ギリギリまで利益を削り、節税をする。という考え方ではないでしょうか。経営としては、正攻法の1つですが、保証会社はこれを認めません。
例えば、1年間で利益が200万円の会社が、家賃30万円の物件を借りようとしたとします。年間360万円(30万×12ヶ月)の費用増加です。200万の黒字が消し飛びます。そのため、審査が通りません。
身の丈に合わせるのであれば、家賃30万円の物件を借りるのであれば、500万以上は(税引き後)純利益ベースで欲しいところです。
審査に通りにくい法人の戦い方(例4)
審査時の重要度としては、低めですが、事例が多い内容のため記載します。
☑社会保険未加入法人。
というのは、中小企業でも比較的多くあると思います。実態のない法人や、赤字会社であれば、ほぼ未加入です。
社会保険と労働保険の会社負担分というのは、実はとても費用が大きいのです。ざっくりいうと、通常の人件費の1.3倍程度支払うイメージです(給与20万の場合は、会社は6万以上支払っています)。
そのため、経営状況がひっ迫していたり、会社経営に興味のない代表者だと、社会保険未加入のため保険証が国民健康保険証の場合が多いです。賃貸の審査では、健康保険証が大きなポイントです。とくに金融系保証会社の場合、健康保険証が社保か国保かで、審査通過率が60%以上変わってきます。
とはいえ、現状ない場合は、国民健康保険証で審査に臨む必要があります。もし、国保も未加入の場合は、1週間程度で取得できますので、申込前に必ず取得してから審査に臨んでください。
まとめ
今回は法人契約をする際の【初級編】です。
法人と個人は法律上、別人格と定義されています。しかしながら、個人の所有物を借りる不動産賃貸ビジネスでは、保証会社やオーナーがその理屈を理解するわけではありません。
そして、法人だからといって家賃支払い能力が高いというわけでもありません。
法人での契約の場合、支払い能力をプレゼンする際に、必ず会計の知識と、所得証明をする手法の数を認識しておく必要があります。一般的な賃貸仲介会社では、中堅以上の法人の取り扱いが多く、審査に通りにくい法人の取り扱いに慣れていません。
そのうえで仲介手数料が半額だからといって、やみくもに申込をして、保証会社を3社も4社も落ちた状態にあるお客様が後を絶ちません。一発勝負の審査で「とりあえず申込しよう」は命取りです。
(ある保証会社役員が言うには、保証会社では審査否決情報は3年や5年ではなく、半永久的に保存していると言っています)
次章【中級編】では、借りる目的別の事例と、審査を通したその具体的方法論を紹介します。
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